申论热点评析及范文选读(18)：房价问题

　　一、现象罗列

　　1、房价上涨过快，是最近两年比较突出的一个经济现象。面对房价较快的上涨，众人的感受绝不相同。对于已经买房的人来说，房价上涨意味着家庭财产的市值增加，但对于还没有买房，或正准备买房的家庭来说，房价上升就意味着痛苦。反过来，房价下跌，已购房者可能叫苦不迭，欲购房者却喜上眉梢。是的，同样的房价变动，众人的利益和感受绝不相同。

　　2、 2001年，海信桥南的“天泰阳光地带”开盘，起价2800元/平方米，还赠送阁楼，闻讯而来的购房者你争我抢。到了2005年，还是这个小区，一手房没有了，二手房的价钱卖到7000元/平方米。2003~2004年，青岛房价像是断了线的风筝，越飞越高，开发商每周都要调高一次房价。开盘价3800元/平方米的楼房，你不要，一周后就涨到了4200，又过一周涨到了4800。有的地皮，开发商把地一圈，树个牌子，就开始卖楼了。到了2005年，与“海泊人家”相距不到1公里的另一楼盘，起价就卖到了6000元/平方米。

　　3、与炒房相关的还有住房空置。甚至连《纽约时报》也报道，上海有1／6的高级住宅没有人住，北京是1／4，深圳1／3；并指出未来中国房子的空置率还会进一步上升云云。虽然我们都知道，城市的住宅空置并不是单单由炒房这一个因素引起的，但确有许多房子空置，同时很多家庭的居住条件还非常差，或为买很小的房子而操心，这当然引起社会的不满和紧张。

　　4、"目前，北京五环内单价在每平方米10000元以下的项目已经很少见了。"一位刚刚让公司市场部做完调研的开发商老总告诉记者。他们的调研显示，目前北京城区内在售新房的成交价格以每平方米13000元～16000元者居多。"我们2006年在售的4个项目，分别分布在城区的东南西北4个区域，除了北边的项目是尾盘，售价没什么变化外，其他3个项目年底的售价比年初都涨了三到四成。"一位不愿透露姓名的地产公司市场总监反映。据他介绍，他们周边的项目有的涨幅甚至超过50%。例如位于北京朝阳区CBD附近某项目原本打算定价每平方米9000元，结果2006年5月份推盘时均价13000元，到12月份已经涨到16000元。不远处的大望路上一个项目单价低于每平方米10000元开盘，目前售价已经直逼15000元。

　　5、2006年12月25日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的"北京市房地产市场情况最新统计调查"显示：北京市商品住宅施工面积达5837万平方米，与去年同期相比下降了一成；新开工商品住宅面积1514万平方米，比去年同期略有下降；商品住宅竣工面积达1322万平方米，比去年同期下降超过三成；经济适用房(住宅)施工面积507万平方米，下降比例更是达到33.6%--也就是说，2006年前11个月北京市全市商品房住宅及经济适用房施工面积、新开工面积、竣工面积全面下降。

　　6、据有关部门统计，截至2005年10月，北京市商品房价格与年初相比平均每平方米上涨了1196元。2005年北京第20届房交会上那熙熙攘攘的人流一方面表现出了北京市民对房子的需求，而另一方面可能也是被这已经“炒”得难以预期的房价“烧”得烦躁的表现。受政府宏观调控影响，北京房地产市场住宅预售量从今年5月份起就比上年同期有所下降，8月北京住宅预售数量为12357套，比上年同期少2500多套。但到了9月份，一方面由于宏观调控的影响开始减小，另一方面购房者的观望态度也积累了大量购买需求，这些需求开始集中释放，销售量反而比上年同期多出近1500套，10月份这一数字已升至3000多套，价格上涨空间仍然很大。

　　二、原因分析

　　近年来房价居高不下，还颇有继续上涨之势，房价持续走高主要有以下几方面的原因：

　　1.投机者的炒作。

　　2.土地供给政策的改变。2001年7月，国土资源部发出11号令，严格控制各地土地出让，要求所有经营性土地实行招标、挂牌、拍卖出让，与此现时，房价不断高涨。大宗供地，弊大于利，容易使土地集中在少数企业手中，造成土地垄断。针对各地大量存量土地没有投入开发，大企业和关系户在囤积土地的现象，国土资源部表示要加大清理各地存量土地的力度，将严格限制闲置期限，超过两年将由政府收回。

　　房价高的一个重要原因在于炒地皮，房价上涨较快的2004年，也正是土地供给最紧张的一年，房价飙升与地价上涨之间形成与为因果的循环。从2000年开始，中国各大城市土地交易价格明显上涨。从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数上涨了44.2%，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50%，杭州上涨则超过了170%，目前中国正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。从2004年农村集体用地“三个暂停”开始，集体用地的供给龙头基本被关住，城市用地则开始施行招、拍、挂制度，令城市住宅的土地供给进入急剧紧缩阶段。华远老总任志强指出，高地价不仅是房价增长的动力，而且是地方政府拼命增加投资甚至追求政绩工程的重要动力。他们不是依赖于当地经济发展形成的税收收入，而是依赖于土地的经营收入，当土地成为垄断性商品时，地方政府总希望土地招拍挂的价格越高越好。据国土资源部门统计，前几年，地方政府土地出让金收入每年平均450亿左右，仅2002年上半年，全国累计收取的土地出让金达6000亿元，一些县、区的土地出让收入已占财政收入的40%-60%，甚至有些城市2010年的建设用地指标在2001年已经用完。在土地价格本已处于高位的情况下，这种以土地生财的做法违背了土地储备制度调控土地市场、平抑房价的初衷。对于刚刚脱离计划供给的住宅市场而言，目前还需要及时的土地给养，才能让众多动用大部分资源进入购房大军的消费者，得到一个公平合理的价格。政府应该出台相关配套政策，比如规范土地使用，严格批地，对城市规划进行立法，规范建房制度等。

　　3.政府政策的推波助澜。在“唯GDP增长为是”的观念下，中国地方政府具有漠视房产过热的内在动因，目前房地产投资已经成为许多地方政府拉动当地GDP增长(这又间接地表现为当政者的政绩)的重要引擎。以上海、杭州为例，2003年房地产行业对两地GDP的贡献率分别达7.4%和11.6%。

　　4.信贷政策的支持。

　　5.购买者的跟风。

　　三、措施对策

　　抑制和稳定房价可以重点抓住以下几个方面：

　　1、物价部门进行介入，进一步有效控制住房这个大商品的价格合理性。

　　2、政府部门建立房价管理机构，例如各地成立房价监督管理办公室等等。

　　3、加大政府管理力度，提高执政能力。

　　4、遏制“炒房”，杜绝不法竞争，打击扰乱市场行为，造成社会不必要“恐慌”。

　　5、地方政府应加大管理力度，抓紧土地供应管理好信贷。

　　6、划分区域或地区进行限定房价。

　　7、符合转让政策的二手房首付降低或保持不变，让更多的人买得起房。