一、注意事项

　　1.申论考试，是对分析驾驭材料的能力、解决问题能力、言语表达能力的测试。

　　2.作答参考时限：阅读材料40分钟，作答110分钟。

　　3.仔细阅读给定材料，按照后面提出的“申论要求”依次作答。

　　二、给定材料

　　1.国家统计局日前发布的统计数据显示，2004年1～9月，全国商品房平均销售价格同比上涨13％，达到2777元／平方米。其中，商品住宅平均销售价格为2566元／平方米，同比上涨10.9％。

　　２.据《深圳都市报》报道，来自北京市统计局的最新数字显示，1至9月，北京市住宅销售1034.3万平方米，增速由一季度的3.5％提高到25％，增速提高6倍左右。今年北京期房供应量也比去年增加了20％。排队买房对于北京人来说不算什么新鲜事儿，无论是价格较低的经济适用房，还是动辄近万元的高档商品房，项目一开盘总有人排队等着购买，使得京城房地产市场不断上演热销的神话。

　　上海：房地产价涨幅将达15％。上海房地产价格出现反弹，9月份商品房成交价格涨幅达到8.28％，预计全年涨幅将达15％。中房上海指数办公室日前发布调查显示，在刚过去的9月，各类物业指数比近几个月涨幅均有提高。有业内人士分析说，一是秋季本就是房市传统旺季，二来宏观调控抑制作用部分消退后的反弹作用更加明显，第三就是上海市中心城区的土地供应越来越少了。

　　天津：商品房均价比去年上涨640元。今年上半年天津市商品房平均价格指数上升，平均销售价格为每平方米3151元，比上年同期上涨640元。

　　深圳：前三季房价上涨5.5％。今年，深圳的房价不断攀升，1～9月，全市住宅平均交易价格为5897元／平方米，与去年同期的5589元／平方米相比，上涨5.5％。特区内二次及二次以上置业者比例高达53％，首次超过初次买房置业的群体。

　　3.2005年3月16日，央行宣布从3月17日开始调整个人住房信贷政策，同时个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调，此举引起业界的轩然大波。第二天，香港股市房地产股出现了全线下跌，业内人士纷纷认为，此次的政策是国家关于房地产再次进行宏观调控的有力信号，新的政策将会随之而来。

　　日前，中国人民银行行长周小川在接受《人民日报》记者采访时，也信誓旦旦地表示了通过金融政策来抑制房价的长期性。这就为下一步的宏观调控指明了方向。

　　但是从市场的真正反映来看，尽管调控政策的力度和广度都在不断地加深，但是调控之后，市场房价并没有出现如期的下跌趋势，同时，广大购房者的购房热情并未减弱。可以说，一场围绕在政府和市场之间的博弈又增加了新的筹码。

　　4.目前在房价不断上涨而且还会继续上涨的大合唱中，正在不断加进“著名经济学家”的声音，比如什么“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上”等。笔者实在不明白这些惊人之语是建立在今后10年国民经济增长多少倍、人民收入增长多少倍、物价上涨多少倍的结论之上的，笔者虽在北京也有房产，听到这种言论却一点也兴奋不起来，因为笔者相信“每年将有2500万平方米的商品房供给，而最近几年每年的需求却不足2000万平方米(北京统计局语)”的情况下要想解套还早着呢！确实，不断的城市化，为我国房地产业提供了广阔的发展空间，但笔者更明白，中国的城市化，并不是农民都搬进城里住，而是部分农村要逐渐变成城市，房地产业广阔的发展空间是可供盖商品房的土地越来越多，在购房者的队伍中，“穷人”所占的比例将越来越大，“富人”所占的比例将越来越小。

　　５.今年以来，中央出台一系列平抑房价的政策，可以用十二道金牌来形容，相隔时间越来越短，措施一次比一次严厉，继央行房贷新政、国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后，５月１１日，中央七部门联手出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（以下简称《意见》）。

　　这份被称为“政策组合拳”的《意见》，出自建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部委。这也是中央各部门第一次对房地产进行联手调控，此举顿时在房市激起千层浪。

　　６.根据北京中原和华高莱斯国际地产顾问提供的数据，2005年上半年北京除南城外，各区域内都有均价万元以上的高端项目在售，主要分布在东部、东北部和西北部地区。这些豪宅一部分为新盘，如燕莎第三使馆区售价达1.9万元的北京花园，即将推出的朝阳北路上的售价在每平方米2万元以上的北京星河湾，4月即将推出的位于延静里中街25号的华业东方玫瑰园，6月开盘、开盘价就为1.6万元/平方米的白家庄1号的富力中心，温榆河边由浙江耀江集团开发的东方普罗旺斯别墅等；另一部分为旧楼盘的二期项目，如朝阳公园区域5月即将推出的开盘价达2万元/平方米的九号公寓，开盘价为1.5万元的新城国际三期，宣武区的风图腾(御庭陶然二期)，以及东隆别墅和爵世(北京玫瑰园三期)等。

　　７.曾经以9000元/平方米开盘的观湖国际，近期将推出的二期开盘价就定为1.2万元/平方米；去年6月一期6300元/平方米开盘的晶城秀府，封盘3个月后，追加了游泳池，重新设计了园林景观之后，近期再次开盘时，均价已经到7800元/平方米；原本心理预期开盘价在每平方米1万元左右的东部某一高档楼盘近日定下的开盘价已经是2万元，难怪一位不愿意透露姓名的业内人士称，今年，无论是开盘的还是没有开盘的楼盘，每平方米上涨2000元都是正常的。

　　８.建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行联合下发《经济适用住房管理办法》，已于2004年5月13日起正式施行。但在实际建设中，经济适用房在住宅建设中占有的比例却很小，远远满足不了中低收入人群的购房需求。建设部明文要求的各地住宅建设70％～80％应建经济适用房，销售给中低收入家庭（北京规定为年收入6万元以下家庭）但实际情况又是怎样呢？2004年经济适用房建设规模降至4．6％，而部分城市商业用房投资达30％以上，高档住宅投资占40％以上，全国在商业住房投资上的平均水平约在20％以上，两者对比相差5倍以上。

　　９.据国家统计局1997-2004年统计公报显示：我国八年内净增城镇人口1．73亿人。考虑到城市出生率低，以增长率为零计算。增长的人口均为外来人口算。考虑进城农民家庭人口偏多，按我国每户平均3．44人（2000年统计数据）加1人，以每户4．44人测算，1．73亿城镇人口需住房3896万套，价值总计4万亿人民币（以二手房、郊区房为主，按每套70平方米，1500元／平方米算）。在此基础上假设1．73亿人中一半是城镇扩大的拆迁户，另一半为需购房居住的外来户，则这部分人对住房的需求量为2万亿元，占同期商品房3．3万亿的60％。这是一个极大的市场需求，但以目前市场供应方的产品供应结构看，这部分人的市场需求是无从得到满足的。

　　10.12月27日，在全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘表示，目前住宅占房地产市场供给的2/3，非住宅占供给的1/3，住宅与非住宅的结构性矛盾突出，同时，非住宅的空置率还在上升。为解决中低收入家庭住房问题，2005年中国将支持对危旧住房改造和困难企业利用自有土地组织住房困难职工集资建房，搞好城镇廉租住房制度建设，研究解决进城务工农民住房问题。

　　同时，严格按照《住房公积金管理条例》，加大归集力度，加强监管，保障资金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭购房。

　　11.住房结构不尽合理，再一个是说住房面积偏大。20世纪80年代制定住宅设计规范时，平均每套房50平方米，90年代提高到60平方米，现在翻一番，110、120平方米还嫌小。目前，是以个人自己买房为主，100多平方米的住房面积， 一般家庭到底能不能承受得了，值得考虑。套型面积上怎样控制，如何适应消费者的需求，这是北京的问题，也是全国的问题，所以结构调整是一个共同的任务。

　　12.目前我国城镇有户口的常住人口约3.7亿人，到本世纪末，每人增加1.3平方米居住面积，即每年人均增加0.43平方米，就要增加建筑面积4.8亿平方米。目前城镇存量住房40亿平方米，按住房平均40年折旧需拆除重建计算，每年折旧拆除2.5%，到2000年三年合计补偿自然折旧需要新建3亿平方米。两项合7.81亿平方米。如果对沿海地区各城市到2000年的计划目标普遍都超过人均10平方米的需求，以及许多城市旧城改造拆迁（非自然拆旧）所需的住房都暂不计算，单就这7.81亿平方米的需求计算。今后三年城镇住房要达到人均居住面积10平方米，每年就要建设2.6亿平方米建筑面积的住宅。

　　13.市房地资源局昨天宣布，本市土地、工商、物价部门将从4月中旬起至6月底，在全市范围内开展房地产市场专项整治活动，联手查处开发商、中介机构在商品住房销售、二手房交易过程中损害广大群众利益、扰乱市场的行为。以维护房地产市场秩序健康有序，保障广大群众的住房消费。

　　14.房地产业的持续高温令开征房地产税的讨论成为关注焦点。2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。

　　三、申论要求

　　1．用200字左右的篇幅概括所给定材料反映的主要内容。（25分）

　　2． 用200字左右的篇幅，概括房价上涨的原因。（25分）

　　3． 就给定材料所反映的问题，自选角度，自拟题目进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力。字数不超过1500字。（50分）

　　命题预测试卷三参考答案

　　1.答案提示

　　近年来，迅猛增长的房价不断撞击人们的神经，让人感到恐慌。房价切实关系到人民的生活问题，成为互联网上点击次数较多的字眼。因此，找到房价上涨的原因及其解决措施成为政府有关部门必须解决的主要问题。

　　2.答案提示

　　我国居民生活水平提高，对住房需求增加；供给方面成本上升，包括建筑材料、人工费和土地的费用等；一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大；商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格；部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求；市场秩序比较混乱。

　　3.答案提示

　　稳定房价之对策

　　房价是楼市永恒的话题，同时也是老百姓所一直关注的问题。近年来房价的飞涨给人们带来不仅是经济上的问题，也带来了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房价呢？我认为应该从“扩大有效供给，疏解过度需求，降低生产费用，压缩利润空间”这四个方面入手。具体来说包括以下几点：

　　第一，调整舆论导向，推动需求分流。要通过正面宣传使广大居民认识到，在社会主义初级阶段，国家财力有限，人民群众收入水平也不高，现阶段我们不可能做到每一个家庭都“居者有其屋(产权房)”，而只能尽力做到“居者有屋住”。绝大多数家庭解决住房问题只能是“自住其力，量力而行，租购并举，梯度改善”，即有条件者可买房，实力足的可买新房、高档房、大房；实力差者可买二手房、低档房、小房；暂时没条件的应先租房，等条件具备时再买房；实在租不起房的“双困户”则可向政府申请“廉租房”。通过引导，要使暂时缺乏购房能力的低收入家庭和就业不久的年轻人消除急躁情绪，不要勉强挤在买新房的一条道上，将需求转向二手房市场和租赁市场。

　　第二，通过扩大供给达到“有限过剩”，以消除房价上升过猛的推动力。

　　在统筹兼顾、规范操作的前提下，适度扩大建设用地供给和房地产开发、消费信贷的投放。

　　第三，在继续建设配套商品房的同时，应选择适当区位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程动迁家庭的经济型商品住宅。

　　土地出让金、配套费适当减免，市政增容费适当优惠，设计标准严格控制，力求经济实用，销售价通过招投标加以锁定，由有关部门实行监督。动迁户和住房建筑面积低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平线的本市居民家庭可以申请轮候购买。购房者限于自住，不得出租牟利，3或5年内不得上市转让。违反规定者一经发现，即按原价减折旧后强制回购。

　　第四，由市里统筹选址，在中环线两侧(主要在外侧)划出一定量的土地，定向建造一批面向市区动迁户并只租不售的“租屋”。

　　土地出让金、住宅配套费适当减免，或由市财政从土地收益中拨款明补。市政增容费适度优惠，设计标准由市里统一核定，户型力求紧凑实用，造价在中标时锁定。动迁人按综合造价的50%～60%支付“顶费”，买断70年使用权交付被动迁人，承租人按房价余额以5‰～6‰的回报率按月支付房租(不含物业管理费)，使用权可以继承，3年后允许承租人将租赁权转让或转租。

　　“租屋”建设和经营实行公开招标，中标企业作为产权人以收取“顶费”、租金作为回报。为维持“租屋”建设资金的良性循环，市里可考虑发起建立房地产投资信托基金，以租金收入的现金流为依托，向机构投资者和自然人发行，基金年回报率掌握在3.5%～4%左右，这样能筹集起大批资金供滚动开发。

　　第五，尽早改革房地产合一的粗放型开发模式，推行“大地产，小房产”，土地开放和房产开发两次招标分段进行的专业化、集约化开发模式。

　　目前房地产开发商的超额利润主要来自开发期间的地价自然增值。新模式将土地开发剥离出来，以竞标方式让大地产商垫资成片统一开发，变成熟地后由政府按成本加合理利润的中标价回购，再根据楼市供求情况，按规划条件分期切块、公开招标拍卖。这种方式可缩短开发周期，降低开发成本，并使开发期间的土地级差增益大部分收归国家支配，政府可将这部分额外收益用于补贴旧区改造、廉租屋和“租屋”的投资建设。

　　第六，调整税费政策，降低投资门槛，鼓励有条件的机构和市民做“房东”，踊跃投资购房用于出租。

　　因为租赁市场的扩展必然导致房租水平的合理调整，而租金水平的适度下降又将刺激需求分流，引导房价的合理回归。现在机构只愿当开发商不肯当“大房东”、“二房东”从事住房出租业务，这同税费负担过重有关，必须在政策上做出重大调整。