开发商暴利惊人 国家应建非盈利住宅建设机构

　　作者： 刘小石

　　住宅是城市居民体积最大、价格最昂贵的生活必需品，住宅建设的重要性不但与人们的生活密切相关，与城市环境的优劣密切关联，而且是事关国家社会长治久安的大计。目前城市住宅的售价居高不下，且质量欠佳，多数居民难以承受。这种状况尤以大城市更为突出，业已成为重要的社会问题。

　　为此，中央政府两年来大力进行了宏观调控。目前采取的政策是，运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

　　如果达到了这个目标，使房价不致过快上涨，但房价还是要有一定的上涨。就是说高房价仍将继续存在，而且还可以不过快的上涨。这就很难保持“合理的价格水平”。

　　中央政府采用了大力度的宏观调控手段，却对房地产的高售价未能奏效，其原因非常值得研究。

　　把住宅建设任务都下放给开发商的后果

　　市场经济的一个重要的优越性是鼓励公平竞争，优胜劣汰，这对于可以重复生产的工业产品的效果是明显的。但是，建房不可缺少的土地是不可再生的，对于一些城市地区来说，某些土地还具有区位优势，这也是不可再生的。所以，对于一些土地资源紧张，交通欠发达的城市地带，房地产业实际有相当的垄断性，难以重复地生产出同样的产品，在这个范围内，市场经济公平竞争的优越性在相当程度上已不复存在。

　　面对政府的宏观调控，土地持有者，具有一定区位优势的房地产开发商，并不受宏观调控的制约。因此，采用市场经济和宏观调控的手段抑制高房价是难以奏效的。把为居民提供住宅的任务下放给市场，由开发公司来提供，盈利性企业与大多数居民公益性的住宅需求就必然发生矛盾。多年的实践证明，仅仅依靠市场的做法，对于建筑业，对于诸多写字楼、旅馆、商场和高级住宅等类型建筑的发展是有效的，却不能解决多数居民住房难的问题。

　　另外，房地产追求利润最大化的目标与广大居民居住的要求严重脱节，这在市场经济建设的初级阶段和土地供应不充裕的条件下更为明显。一个城市的住宅供应应该与居民的收入状况相匹配，毕竟高收入者是少数，中、低收入者是多数。此外，还有一部分收入更低，需要救济的居民。这意味着城市政府除了应提供可购买的商品房外，还应满足不同标准的出租房的需求。但是目前的供应与需求却相差很大，甚至可以说恰恰相反。

　　按照北京市2006年住宅供应的统计，面积90平方米以下户型的住宅占16.17%，大大低于居民的实际需求。这是因为大户型的高级住宅，可以高价出售，同时大户型住宅的进深可以加大，在同样的用地上可以提高出房率。由于这样盘算的开发商相当多，大户型高级住宅的供应就大大超过需要，市场经济固有的盲目性、自发性和滞后性的弊端就充分显示出来。

　　这种大大超过本地购买力的住宅供应，很容易导致泡沫经济。由于北京周边的省、市、自治区已形成富裕阶层，这些过多的大户型高级住宅就卖给外地有钱人作为投资使用。有报道称，他们大多数用现金一次性付款，不用银行的抵押贷款。

　　据税务部门介绍，山西关闭了2900个小煤窑，矿主们用卡车拉着退还的资金到北京来买房，导致税务部门收税困难。北京市外地购房的占33%，这还不算多，上海外地购房的占56%，成都也达到40%，都比北京多。

　　由于这种情况普遍存在，于是在尚未卖掉的“空置房”之外，又增加了一个叫作“闲置房”的新品种。对此有一个解释，即住宅有两种功能，一是“居住”，二是“投资”。但这种对消费品的“投资”并不能用于再生产和扩大再生产以增加社会财富，这是一种“囤积居奇”的行为，一旦物价下跌，这种“投资”的“功能”也就不复存在了。把这么多的宝贵的城市用地和大量的人力、物力用以为富有的投资者牟利难道合理吗？应该说这是过去片面追求经济效益和把住宅建设的任务都下放给开发商造成的后果。

　　房价存在大幅度降低的空间

　　目前的房屋售价远远超出了造价，售价与造价相背离，开发商可以赚取超额利润。对于许多大中城市来说，现在的房价客观上存在着大幅度降价的空间。

　　以北京的情况来说，在1992年，大兴县的房价比较低，每平方米800元，但销售困难。因为在北京的各郊区县中，大兴县离市中心区最近，购房者都愿意买市中心区的房子，而远郊的密云、昌平等区县由于距市中心远，居民只能买当地的房子，住宅销售就比较容易且售价也可以较高。

　　1992年二环路正在改建为全线立交的快速路，北京市建委就通知大兴县停止住宅的销售，因为二环路改建完工以后，从大兴到复兴门，汽车只要二十几分钟就可以到达，住宅售价即可以提高。开发公司和地方政府都愿提高住宅售价，而那时的开发公司大都是地方政府办的，房地产的经营也是地方政府的一项生财之道。

　　1992年的物价比现在低，如果按照物价指数计算，当年每平方米售价800元，折合为今天的物价指数则应为每平方米1600元，可见存在着巨大的降价空间。据2007年3月14日中央电视台的新闻报导，广州市单位自建房房价是每平方米2000元，而广州住宅的平均售价是每平方米7000元。这表明一些大城市目前住宅每平方米数千元甚至上万的售价是大大超过了住宅的造价，存在着很大的超额利润，因此也存在售价大幅度下降的空间。这就有可能为居民提供可以买得起的体面的住宅。我们应当研究实现这种可能性的途径，制定相应的住宅建设政策，使这种可能成为现实以为民造福。

　　从历史的经验中寻求降低房价的办法

　　在上世纪80年代住房制度改革以前，城市居民的住宅，主要由单位提供，属于福利分房。这些住宅的建设由政府计划部门计划安排。各单位取得计划部门批准的计划任务书后，城市规划部门即据此划拨住宅建设所需用地。这个计划任务书既包括建设所需的资金和国拨三材(钢材、木材、水泥)，也包括建设用地。有了这些必需的条件，许多年来各单位自行组织实施住宅的建设。

　　以北京的情况来说，到上世纪60年代就发现有不少单位只建居住类房屋，造成一些住宅区缺少必需的生活服务设施，如学校、幼儿园、商店等，使居民的生活遇到很大困难。

　　为了安排必需的生活服务设施，需要施行统一、成片的建设，1966年北京市政府为此成立了市建委下属的统一建设办公室(下称“统建办”)，负责住宅区的统一建设。各建设单位把计划任务书交给统建办，待住宅区建成后，由统建办把住宅如数交给各建设单位。统建办属于政府机构，只收取管理费，不盈利。

　　到了上世纪70年代末，统建办也遇到了一些困难，由于看起来是政府机构在建住宅，于是就有政府机构前来索要住宅，这使统建办难于应付；此外，有的人认为这个办法对于政府来说只是服务，没有什么好处。于是几经反复，到1980年就取消了统建办，把它改成了市建委下属的城市建设开发公司，各个区、县也陆续成立了下属的房地产开发公司。住宅建设的用地也逐渐不再划拨给建设单位，而是成片地划拨给了开发公司。

　　这样，就把不盈利的从事服务的政府机构改变为从事经营可以盈利的企业。这对于地方政府确有相当的“好处”：便于提供市政设施建设所需的拆迁用房；地方政府可以支配获取的利润；可以用富余的房屋缓解某些住房困难。这对地方政府来说，在财政收入不宽裕的情况下，还是相当有益的。

　　实施了住房制度改革后，把成为各个单位负担的福利分房和平均主义改掉，这是正确的，但同时也把以建设成本出售住宅的办法改掉了。这样，住宅的售价由市场决定，由开发商操办，追求最大利润，就造成了今天的高房价。

　　对于高标准、大户型的住宅实行市场定价的办法，由开发公司提供，可能是适当的。但这对于中、低收入的居民来说则是难以承受的。

　　如果对中、低收入居民仍采用政府的服务型机构负责建房，政府以优惠价供应建设用地，按照建设成本提供住宅，住宅的售价就可以大幅度下降。这种在北京实行多年的办法，实为具有社会主义性质的住宅政策，是应该予以保留而不应废除的。

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